1.Những vấn đề lý thuyết chung
1.1
Những nguyên tắc áp dụng trong định giá đất
-Dự
báo.
-Thay
đổi
-Cung-
cầu
-Thay
thế
-Cân
bằng
1.2 Các quyền đối với đất đai và sự
kiểm soát của Nhà nước
-Định giá đất là định giá trị các
quyền BĐS đi kèm với đất: Các quyền cho phát triển, các quyền cho thuê, cho
SX
nông nghiệp, cho khai thác khoáng sản, cho thay đổi địa hình, chia nhỏ, tích tụ
và sử dụng chất phế thải.
-Khi định giá cần tham khảo những
quy định của Nhà nước để xác định các quyền
đi qua, các hạn chế của
cá nhân, của cộng đồng ảnh hưởng đến giá BĐS mục
tiêu.
1.3 Những đặc điểm vật lý và những
cải thiện trên đất.
- Những đặc điểm vật lý: Quy mô,
hình thể, bề mặt, địa thế, vị trí, cảnh quan và các đặc
điểm địa hình như đường
bao ngoài, độ dốc, hệ thống thoát nước.
-Những dịch vụ có sẵn: nước, điện,
gas, bưu chính viễn thông, các dịch vụ
đời sống bên
ngoài địa điểm hoặc ngay trên địa điểm.
-Các cải thiện trên đất:Mảnh
đất trở thành địa điểm khi nó được cải thiện và sẵn sàng cho sử
dụng vào mục
đích cụ thể. Các cải thiện có thể trên đất và bên ngoài.
+
Cải thiện trên đất: san ủi, tạo cảnh
quan, lát nền
+Các
cải thiện bên ngoài địa điểm: Làm các điểm nối cho đường điện, đường gas, đường
nước,điện
thoại. Các đặc điểm này được đánh giá vào giá trị của địa điểm. Các cải thiện
này
cũng là đối tượng của khấu hao
1.4 Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Định giá đất thường được giới hạn
trong sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
cũng bị ảnh hưởng bởi những cải thiện đang tồn tại đóng
góp vào giá trị BĐS.
Sự đóng góp của các cải thiện được
đánh giá bằng việc rút giá trị của đất khỏi giá trị của
toàn bộ BĐS. Đất đai có giá trị khi các
cải thiện đóng góp vào giá trị
Trong một số trường hợp người định
giá được yêu cầu định giá đất khác với sử dụng tốt
nhất, hiệu quả nhất- đó là
ước lượng gía
trị sử dụng hoặc giá trị sử dụng hợp
pháp của địa
điểm đã được cải thiện
Định giá đất có thể định giá sử
dụng tốt nhất, hiệu quả nhất và định giá sử dụng có điều
kiện của đất.
